房贷还款年龄延长,山东区域已落实!较高可到75岁

工行近日将个人住房贷款借款人较高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年（即还款的较高年龄可到75岁），比以前增加了5年，同时个人住房贷款的最长期限仍然是30年。

4月20日，记者从工行山东省分行了解到目前该政策已在山东落地！

很多人不解的会问这是什么意思？

简单来讲就是假如你今年40岁了去贷款买房，按照以前的规定你最多能贷款30年，也就是最多还贷到70岁，而现在的说法是：你可以在45岁的时候，依然可以贷款30年，最多可以还贷到75岁了，较高期限贷款群体放宽了5岁。

同时，过去65岁以上就不能贷款了，而现在70岁的群体较高可以贷5年期限的住房贷款，贷款的较高年龄群体也放宽了。

这也意味着有些人可能75岁都还在还房贷，而依据世界卫生组织（WHO）发布的2015年版《世界卫生统计》报告显示中国人的平均寿命是男性74岁，女性77岁。

什么情况？难道可以当一辈子房奴了？事情并没这么简单。

利好年龄较小或较长的购房者

过去65岁以上就不能贷款了，而现在70岁的群体较高可以贷5年期限的住房贷款。贷款的较高年龄群体也放宽了。

在此点上，放宽这一年限可以让45岁以上的刚需购房人获得更长的贷款期限，这将减小他们月供压力，对于首套房及改善性需求的刚需人群有一定的利好作用。

另外，随着95后的购房者入场，在未来在购房贷款时，对于年龄较小或较长的购房人而言，普遍要求子女共借，即父母与子女一起承担相应的贷款偿还责任。“延长年限对他们的贷款将有所利好。”

不过，有专家表示，这种利好只会影响刚需购房中不到8%的人群，对市场整体影响相对较小。相比较接近退休年纪能不能继续贷款，购房者更关注利率折扣变化和贷款年限的变化。

7个因素影响房贷贷款年限

事实上，根据政策和购房者自身经济实力的不同，房贷贷款的年限也会有所不同。MissMoney浮世曾归纳了影响房贷贷款年限的七个因素。

楼市调控政策会直接影响房贷贷款的最长年限

以北京为例。根据北京楼市去年3月的新政，个人住房贷款（含住房公积金贷款）最长年限为25年；个人购买商办类项目的房子，不能申请商业贷款。这就意味着以后在北京买普通住宅再也没有贷款30年一说，买商住房就需要付全款。

房产性质影响贷款年限

不同性质的房产，贷款的最长年限不同。通俗点讲，普通住宅、商业项目、厂房等这几类房屋能贷款的最长年限也有所不同。普通住宅最长贷款年限为30年（北京为25年）；商业用房和商住两用房，贷款年限最长为10年（在北京，个人购买商住或商业项目的房产要全款，不能贷款）；私有产权转让房、拍卖房最长贷款期限为20年。

贷款年限受贷款人年龄的制约

在申请办理个人住房贷款时，借款人的年龄是重要的审核因素。按规定，年满十八周岁（男性较高60岁，女性较高55岁）都可以申请办理个人住房贷款。一般来讲，贷款期限与借款人年龄之和不得超过65岁（或70岁），不同地方不同银行的规定略有不同。工商银行上述新的规则，就是在此基础上进一步将年龄上限放宽。

在公积金贷款方面，公积金贷款最长年限不得超过借款人退休后5年。举个例子，小A，男，在60岁时退休，除各地规定的最长贷款年限外，小A贷款期限与借款人年龄之和不能超过65岁。

在商业贷款方面，每个银行对于贷款人的年龄限制有所不同，总体来说，借款人年龄越小，那么可以申请的贷款期限也就越长。

贷款人的还款能力会影响贷款年限

在贷款买房时，银行会让购房人提供收入证明。收入证明能直接反应借款人的还款能力，收入证明是银行决定是否批贷的主要参考内容之一。通常情况，银行会要求借款人收入证明上的月收入是其月还款和其他负债之和的两倍以上。一般情况下，高收入人群，银行可能会建议贷款年限相对短些；如果借款人收入情况相对较差，银行会建议贷款年限相对长一些。

房龄越老贷款年限就越短

在购买二手房时，贷款年限会受到房屋年龄的影响。房龄是从该房屋竣工交付之日开始算计算，一般情况下，房龄越老，贷款年限就越短。因为二手房是按照评估价来计算贷款额的，评估价则是根据当时的市场情况，通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的。一般房屋年限越长，评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时，贷款金额一般会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。

土地使用年限会影响贷款年限

在二手房市场，土地使用年限还有多长时间到期也会影响房贷的年限。一般情况下，房贷的贷款到期日不能超过土地使用的到期年限（不同的银行规定也不相同）。需要注意的是，土地使用年限与房龄不同，土地使用年限是从开发商拿地备案的时候就开始计算的，所以购买二手房时，一定要注意看，所购买房子的土地使用年限还有剩多少年。

贷款利率变化调整也会影响贷款期限

贷款利率不是固定不变的数值，贷款利率会影响房贷期限。举个例子，2015年央行进行了5次降息，五年以上的商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%。商贷基准利率降低的情况下，房贷的年限越长，大家觉得越合算。假如遇到央行提高商业贷款基准利率，购房者用于还房贷的月供也会随之增加，在这种情况下，有资金储备的借贷人可能会选择缩短还贷年限来减少贷款利率上升所带来的损失。

如果还没到75岁就不幸身故了，但房贷并没有还清，那该怎么处理呢？

记者咨询了银行房贷部门后获知：如果出现了这种情况，那有继承人愿意继承遗产，可以继续支付房贷，过户后按按揭流程走。

如果继承人不愿意继续支付房贷，可申请遗产拍卖——在贷款未还完的情况下，银行会将抵押房产进行资产评估，评估后上市拍卖，拍卖所得冲抵未还完的房款。扣除所有手续费以后，多余的房款部分，给到房产所有人的继承人。

如果没有继承人，银行会按照合同规定，将房屋收回并进行处理。（来源齐鲁晚报）

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