央行利率水平透露楼市真相:仍然鼓励买房,而不是限制买房

济宁搜狐焦点采编：2月14日，央行公布了2017年四季度的“货币政策执行报告”，由这份报告，再结合央行此前公布的2018年一季度金融统计数据，我们可以给当前楼市、股市做一个定位。

货币供应的多少、以及利率的高低，在很大程度上决定资产价格。

我们先看一下截至2017年末的资金成本情况。根据央行报告：

12 月，非金融企业及其他部门贷款加权平均利率为5.74%，比 9 月下降 0.02 个百分点。

其中，一般贷款加权平均利率为 5.80%，比 9 月下降0.06 个百分点；

票据融资加权平均利率为 5.23%，比 9 月上升 0.25 个百分点；

个人住房贷款利率小幅上升，12 月加权平均利率为5.26%，比 9 月上升0.25 个百分点。

2017年前三季度，央行在货币供应量上一直收得比较紧，引导市场利率不断走高。但在四季度，货币供应量明显增加，这从M2年末出现反弹可以看出来。

央行四季度“适当放水”之后，市场利率有所降低，只有个人住房贷款利率在“定向加息”的背景下，有所上升。

实体经济利率降低，对股市构成利好；个人房贷利率上升，对楼市构成利空。

那么问题来了：2017年末的5.26%的房贷加权利率，在历史上处于什么水平？会不会导致楼市全面入冬，最终诱导房价下降？

下面我选取了2017年12月、2016年9月（刚刚结束的牛市、房贷利率较低点）、2014年9月（上一轮熊市利率较高点）和2009年6月（金融风暴四万亿政策出台后，房贷利率较低点）四个时间点，从央行“货币政策执行报告”里提取了当时“加权平均”的利率情况：

四个关键时点的利率比较

可以看出，在2009年6月中国商业房贷的“加权平均利率”创下了历史较低点，为4.34%；在刚刚结束的这一轮政策牛市里，房贷“加权平均利率”的较低点是2016年9月创造的，为4.52%（基准利率为4.9%）。

而在上一轮“熊市”（楼市最冷的时候）中，房贷“加权平均利率”的较高点出现在2014年9月，为6.96%。

2017年末的5.26%虽然相当于基准利率（4.9%）上浮了7.3%，但距离6.96%还有相当大的距离。换句话说，如果央行按照0.25个百分点的标准步伐加息，需要6到7次加息，才能让房贷利率上升到6.96%。如果在基准利率4.9%的基础上上浮，达到6.96%相当于上浮42%！

此外，通过上述表格可以看出，熊市的时候，个人房贷实际的利率可以跟“非金融企业及其他部门贷款加权平均利率”持平。而目前，房贷利率只相当于“非金融企业及其他部门贷款加权平均利率”的92%。

这意味着，实体经济在银行贷款，利率比个人买房贷款要高出大约10%！也就是说，目前的利率水平显示：央行仍然在鼓励大家买房子，而不是限制大家买房子！

再看一下货币供应的总量。

表面上看，截至2017年末M2的同比增速只有8.2%，创下了改革开放以来新低。但这是两方面造成的：排名前列，金融去杠杆，银行购买和持有的资管计划、理财产品等大幅减少，带动M2同比增速下降；第二，在金融创新情况下，相当一部分“准货币”未被计入M2，比如货币基金（2018年开始计入）。

央行的报告告诉我们，截至2017年末人民币贷款余额同比增长12.7%，社会融资规模存量同比增长12.0%，这两个重要指标的增速仍然远远超过GDP（6.9%）。在这种情况下，资产价格很难停止不动。但M1和M2增速的剪刀差，的确出现了下滑（见下图），这是资产价格上涨速度减缓的重要原因。

下图是2017年新增人民币贷款情况，新增额里7.13万亿为“住户贷款”，占了全部新增贷款（13.53万亿）的接近53%！

下图是2017年新增人民币存款情况，企业存款、个人存款都“同比少增长”了很多。而“政府存款”突破了30万亿，增速达到了12.8%，是大类里增长较快的。这说明，财富正在迅速向政府手里集中。

解释一下：政府存款包括财政存款、住房公积金存款、社保存款、军费等。其中“住房公积金存款+社保存款”占全部政府存款的超过一半。

刚刚说的是2017年四季度。再看看2018年1月的情况。

根据央行的数据，2018年1月新增人民币贷款2.9万亿元，创下了历史新高。其中住户贷款的数据，我们不妨拿来跟2017年1月和2016年1月做一个对比：

注：表中数据单位为亿元。

2016年1月，是国家大力提倡“楼市去杠杆”，鼓励大家买房的时候，当时新增住户贷款（居民家庭、个人贷款）只有6075亿元；2017年1月，是楼市调控开始不断升级的时候，新增住户贷款为7521亿元。到了今年1月，被认为是楼市调控最严厉的时候，新增住户贷款竟然达到了9016亿元，几乎是2016年1月的1.5倍！

值得注意的是，2018年1月新增住户短期贷款竟然高达3106亿元，是2017年、2016年同期的2.5倍！这异常的高增长显示，仍然有大量居民家庭、个人，以买车、装修等名目贷款，但钱最终被用于买了房子！

罗列了一堆数据，是想告诉大家：

排名前列，当前房贷利率水平仍然明显偏低，不足以让楼市真正入冬。当然，这个利率对实体经济、股市也都构成利好。而且从目前情况看，2018年央行最多在下半年有一次加息，但0.25个点的加息，只能说是“意思意思”而已。

展望未来，人民币利率上升的步伐会非常缓慢，因为经济不具备对高利率的承受能力。

第二，2017年新增人民币贷款里，超过半数给了居民家庭，其中大部分是买房。2018年这个比例会降低（企业表外融资移入表内，会做大分母），但住户部门贷款总额仍然会显著上升。给居民家庭加杠杆，仍然是维持经济发展的基本手段。

结论：2018年的楼市并不寒冷，股市也是这样。（来源：刘晓博（liuxb929））

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