打好三张牌,促进三融合!打造老旧小区改造济宁样板

近年来，在省住房城乡建设厅的有力指导下，济宁市始终把城镇老旧小区改造作为重要发展工程、重大民生工程，深入践行人民城市理念的重要内容；坚持 “打好三张牌、促进三融合”工作主线，因地制宜推动城镇老旧小区改造和改后服务提升，着力打造老旧小区改造“济宁模式”，相关做法被央视《新闻联播》《人民日报》等媒体多次报道，有关经验入选住房城乡建设部可复制政策清单全国推广。

打好“完整社区牌”

让改造内容与居民需求相融合

践行“先体检、再改造”，居民需要什么、缺什么，改造内容就满足什么、补什么。

一是强化问需于民。围绕住房、小区、街区、城区4个维度、73项指标开展城市体检，深度摸排主城区民生短板和风险隐患，由居民确定“改造菜单”，做到了改造事项与群众需求的精准对接。汶上县晓楼片区聚焦群众反映的小区环境问题，把治乱拆违作为打响小区改造的“第一枪”，拆除1000余平方米的临时构筑物，扩展释放空间3386平方米，建设87个无障碍停车位及305个机动车停车位，新建1500平方米的社区服务中心。

二是强化配套完善。围绕“设施全、服务好、空间足、物业优、社区强”的完整社区标准，补齐民生短板，提升社区品质。开展“便民停车改造”和“利民节点补齐”工程，建成物业用房、社区服务站、超市便利店、托育养老用房300余处，打造了一批“公共服务就在家门口”的完整社区。

三是强化片区统筹。跳出“就小区改小区”的藩篱，打通住区与街区，统筹墙内与墙外。任城区北门社区将13个单位宿舍共87栋楼，拆围增绿、增设停车场，实现了活动空间连片、公共设施共享，实现了“改小区优片区，小改造大共享”。兖州区红花丽苑小区在进行老旧小区改造的同时，通过片区整合，进行商业街区更新，辐射周边商业需求，将两区间的街巷拓展改造为商业街，各类商铺、小吃一应俱全，构建十五分钟生活圈，有了更多“烟火气”，激活了老城商业活力。

打好“文化传承牌”

让社区文化与城市文化相融合

统筹兼顾空间改造与文脉传承，强化历史遗存保护、文化内涵植入、创新活化利用，让老旧小区成为承载城市记忆、传承城市文化的重要载体。

一是坚持保护优先。将文物保护与老旧小区改造同规划、同推进，让历史遗存成为小区的珍贵“底色”。邹城市古塔小区依托全国重点文物保护单位北宋重兴塔，改造伊始便特邀古建专家、文物修缮机构，深度参与方案设计，规划建设集休憩、展示、研学于一体的古塔文化广场，让千年古塔在现代社区中焕发新生，成为居民触手可及的文化地标。任城区渔山南片区创新“先保后改”模式，在改造启动前，优先对河道总督署遗址开展系统性文物保护与考古挖掘，精心打造遗址公园与专题展示馆，再延续遗址建筑风格、文化内涵推进老旧小区改造，实现历史肌理与现代居住需求的无缝衔接，让居民“开窗见古迹、出门游公园”，感受“运河之都”城市历史的厚重与温度。

二是延续文化根脉。传承儒家文化、运河文化、工业文化、市井文化等地域文化，将文化元素有机融入老旧小区改造的规划设计、景观营造与功能提升全过程，实现 “一区一特色、一院一文化”。兖州区莲花小区所在地曾是历史悠久的莲花池，改造过程秉持“尊重历史、传承文脉”的原则，精心增设3处莲花雕塑，打造了断桥铝材质的“莲心厅”共享会客厅，同步配套莲花主题绿植、文化长廊等景观，让小区居民在日常生活中感受历史记忆与文化氛围。其他各县市区通过复原老建筑风貌、打造文化墙、保留工业遗存等方式，提升改造品质，唤醒文化记忆。济宁市3个项目入选住房城乡建设部城镇老旧小区改造项目典型案例；5个项目获省级改造设计类奖项，用“看得见、摸得着、可体验”的改造成果，让城市文化在烟火气息中代代相传。

三是打造老街文旅。将老旧小区改造与老街巷更新有机融合。在推进任城区竹竿巷小区改造过程中，始终严守“修旧如旧”原则，完整延续了明清“前店后厂”的建筑格局，既着力完善雨污分流、适老化改造等民生配套，更注重深挖文化内核，系统梳理漕运文化、竹编非遗等特色资源，主动联动东大寺等文保单位形成合力。通过培育“运河记忆”创业街区，引入文创商店、特色餐饮、青年夜校等多元业态，以画舫游船、围炉音乐会等特色活动激活夜间经济，成功推动这片老旧片区蜕变为兼具民生温度、文化韵味与消费活力的网红打卡地，为老旧小区改造与文化融合发展提供了可复制的实践经验。

打好“要素集成牌”

让长效管理与社会治理相融合

一是突出政策先行。出台济宁市支持老旧小区改造的“十条措施”和规范改造工作的“十步流程”，让县市区、街道了解“干什么，怎么干”。“十条措施”、适老化改造等4项政策经验入选山东省城镇老旧小区改造可复制政策机制清单。围绕加装电梯改善需求，争创既有住宅加装电梯“高效办成一件事”全省试点，实行全部门联动“一窗受理”、全链条服务“一体推进”。目前，全市已加装电梯80余部。

二是突出对上争取。牢牢把握政策窗口期，强化中央和省级保障性安居工程专项资金争取力度，争取超长期特别国债推进212部老旧电梯焕新改造。我市老旧小区改造“4+N”融资模式入选住建部金融支持市场力量参与城镇老旧小区改造六大案例。

三是突出建管并重。服务围绕老旧小区改造后续管护，通过街道社区党组织领办一批、市场化选聘一批、国有物业企业覆盖一批、“信托制”物业模式推广一批等方式，实现改造后的老旧小区物业服务全覆盖。以“儒风济宁 红色物业”品牌创建为引领，打造了一批“祥瑞嘉祥”“幸福曲阜”等县市区品牌和“管得宽”“老贾说事”等社区服务品牌。我市信托制物业模式入选住建部城镇老旧小区改造可复制政策机制清单；汶上县老旧小区智慧物业管理平台获住建部推广。

下一步，济宁市将以群众满意为最高标准，在改造模式上持续创新、在文化传承上深挖内涵、在标准规范上精益求精，以“绣花”功夫做好改造文章，切实把改造成果转化为居民看得见、摸得着的幸福感与获得感，为全省老旧小区改造工作持续贡献“济宁力量”。

来源：济宁市住房和城乡建设局