面对价量双增的济宁市场,房企如何把握城市发展红利带来的机遇?

十四五是“扩大内需，以创新驱动、高质量供给引领和创造新需求的”国内大循环体系和双循环构建阶段，中央会从“促进资源要素顺畅流动”和“提升城市品质、促进内需”视角强力压制地产的金融投资属性，强化商品住宅的消费属性、低端住房的保障属性。

在这此背景下，对于山东这种人口外流、高新产业正在培育发展中、土地有较大供应潜力、不似北上深杭有明朗发展前景的区域，房地产行业想要找到发展机会必须从其服务的本质属性——服务于城市建设和运营的视角出发。

前两期我们站在房企角度，分别对临沂、聊城两市进行了深入分析；本期文章我们将对济宁市场进行分析，给出房企投资布局的策略建议。

城市三：济宁篇

谈到济宁楼市，相比于济南、青岛的首位度，以及火爆的临沂市场，济宁的房地产市场一直都没能成为大家特别关注的明星焦点，但是这丝毫不妨碍济宁成为过去三年全省为数不多的商品房销售规模持续增长的城市（济宁、泰安、菏泽、临沂、枣庄）。

图1 山东13地市市场规模

从图2可见，济宁市场一直保持稳定的增长步伐，从2018年-2020年进入到快车道，销售面积以每年超过10%的速度递增，销售金额更是以每年20%的速度增长，呈现出价量双增的态势，2020年的住宅销售面积已经突破1000万平方米。

图2 济宁市场销售面积与销售金额统计分析

（注：图2的数据来自济宁历年统计公报）

在这种量价齐升的背景下，居民房价支付比在5-10倍（见表2）——国际上6-8倍是合理水平，居民购房支付力的基本面整体是健康的。此外济宁GDP产值规模5千亿体量，人口容量800-1000万，经济实力和活性仅次于青济烟，向潍坊临沂看齐，有一定强产业支撑，再加上济宁城镇化率水平和城区的首位度，仍然存在地产红利挖潜机会。

那么如何判断济宁未来的持续活力和地产的机会呢？我们认为主要从交通经济、城镇化经济、支付力经济三个方面看：

一、 交通地位对整个城市发展的持续张力

济宁市位于国家高铁“八横八纵”以及山东铁路“三横五纵”的重要连接点上，参考《十四五背景下，城市群视角看山东省房地产机会之整体空间篇》中交通对于城市的影响，某一个“新区”或者“城乡结合部”是否会成为该城市的市场份额集中区域，其关键在于它是否处在城市发展的主轴上。通过图3不难看出，济宁市在国家交通网上，曲阜和济宁将承接部分南北联通的大循环连接点，而从山东省的规划图上，兖州又将作为三横中日照-临沂-兖州-菏泽的重要枢纽。

图3 国家铁路“八纵八横”及山东铁路“三横五纵”规划图

在市域层面，济宁市区以“一核四城”助推“一城五区”加速融合，不断提升主城区首位度、集聚力和辐射力。而从济宁市区区位上来看，以济宁市区为中心通过兖州联通曲阜，再加上百强县邹城，形成了经济核心区，济宁下一步的发展内核也将围绕经济核心区展开。

图4 济宁市2014-2035年城市总体规划

二、城镇化率的水平将决定济宁市未来的城市扩容空间张力

表1 济宁各区县人口及城镇化率比例

通过表1看出，济宁整体城市化率2020年数据统计接近60%，从济宁各县区人口看，仍存在很多县城未达到50%，而这些县区人口规模普遍都在70万人左右，未来在城镇化的发展上，仍然伴随着很大一批的人口红利。

图5 山东十六地市城区首位度

根据图5从全省看济宁，济宁的城区首位度在全省排排名前列，这意味着下县进城的需求仍然会相对旺盛。参考图4济宁市的规划，可以看出嘉祥、汶上、泗水的人口将为成为进城的主力，同时随着整个济宁经济活跃区的发展，这些县域的发展带动也会更块。

三、区县的规划、市场容量、房价支付力影响房企投资布局张力

如表2所示，济宁各县区的房价支付力均未超过10，大部分县区在5-7之间，相比其他地市，济宁的房价支付力在合理区间之内，这对于刺激农村进城置业和城区改善都是正向的。因此房地产企业在销售面积旺盛、居民平均收入中上游、房价收入比较低的区县可以考虑适当布局，从表2可见，嘉祥、金乡、泗水、梁山、邹城属于这类区县。

表2 济宁市各区县市场规模和房价收入比

结合济宁十四五规划的发展要求，从经济发展角度，济宁的区县发展可以分为四类：

排名前列类——主城区的任城区，将围绕“一城四区”重点发展，继续提升城区的首位度优势。任城区的房价收入比为9.54，为济宁市较高，相比近几年已经成熟的太白湖区，随着济宁北站高铁等配套的完善，高新区的发展潜力将会被重新评估。

第二类——围绕济宁市区-兖州-曲阜-邹城，考虑到济宁的区位特点，曲阜、邹城、兖州的发展将会成为济宁市发展的第二增长极，综合考虑交通、资源还是产业的布局上，以上三个区县将有非常明显的优势。

第三类——嘉祥、汶上、泗水连接济宁核心经济带，随着交通经济圈的建立，这些县区的发展将会优先享受城市外溢的红利。

第四类——鱼台、金乡、微山、梁山因区位原因，将更多依靠本身县域的产业优势，政府层面也会更聚焦于县域核心城区的发展。

▲▲▲综上所述，我们从房企视角给出对济宁投资布局的策略建议：

1、 济宁的城镇化人口红利、城市发展红利仍然会驱动市场需求的扩大，且从整个城市群交通规划国家-省域的规划和发展来看，济宁整个城市的发展和张力值得房企重点关注，且从房价支付比来看，济宁的市场对于置业需求的刺激是正向的。

2、从城市规划、房价支付力、市场规模投资布局区域分类：

①任城区的主城区仍然值得重点关注，而在新区层面随着高铁等配套建设，再加上和兖州的接壤，高新区可以做重点市场调研和进入考察。

②济宁-兖州-曲阜-邹城考虑到资源、产业、交通优势，从经济市场红利的角度，该经济区的发展将会引领济宁，将会初步延申出改善、高改、高端等需求，房企可以考虑进入但要规避高价地；

③嘉祥、汶上、泗水等的布局考虑到和城区以及核心经济带的紧邻，在城区的外围接壤地带可以做研判，在该处的布局可能会享受的城市规模扩张的外溢红利。

③金乡、微山、梁山等考虑到县域的整体区位，政府层面在布局上会重点进行城区建设，在该处布局优先考虑政府的规划方向，特别是配套逐步完善的新区。

结语

本文从房企视角给出对济宁投资布局的策略建议，帮助房企找到相应的机会和进入时机。

具体到行动策略上，房企还是应该一城一策，针对此，我们后续会针对德州进行深入分析。