习惯还是感情?中国人为什么一定要买房?

全世界就属中国人最爱买房，几乎每个人都以自己有房子而感到踏实和骄傲。农村孩子在城市买了房子定居了，在村里都有面子；城市小伙有两套房子自己住一套租出去一套，生活就很开心。所以说，不管男女老少，有钱没钱，房子总是必不可少的。

魔都上海，民政局离婚处喜气洋洋，三代同堂一起离婚，就为多买一套房。南京河西，1.5 万人，排队两百余米，怀揣几百万现款，" 买到就是赚到 "。北京西城，7 平方米，一段有学区的走道，45 万一平方，家长们趋之若鹜。

在居民户均约 1.02 套住房的中国，激情买房的热潮为什么从不停歇？房子到底为什么这么重要？

自己买的房才是自己的

如果让上世纪 70 年代的中国人去买房，是完全不可想象的。那时候的中国人工资是统一的，房子是单位的，租一辈子公房住再正常不过了。1975 年，居民住房消费支出仅占据家庭总支出的 2.3%。

2011 年 2 月 12 日，重庆江北观音桥公租房申请点，市民排着长队等待申请租房 / 视觉中国

不涨房租的好日子很快过去了。低效的单位包分配不仅没有给人民带来真正的幸福，1978 年，城市人均居住面积 3.6 平米，比 1949 年的 4.5 平米还要低，同时统一建造、分配低价福利房的建筑企业和政府欠了一屁股房债。

终于穷不下去了，国家开始房改，目的就是把大多数人从低价、免费的公租房里赶出去，涨房租、卖公房，把欠的房债补回来。也正是这次改革，让大多数中国人明白了：" 自己买的房才是自己的 "。

2005 年北京某购房展上，一对老人在看楼盘分布图 / 视觉中国

房改的排名前列步就是公租房涨租金。原本属于单位福利的公租房租金万年不变，一下加上了维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税。租房和买房哪个更划算，并没有难倒当时的中国人：" 商品房就 70 年产权，谁会买！"

在这种状况下，试点城市的商品房基本卖不出去。1979 年原国家住建部各拨给西安和广西 100 万试点，建房出售。到了 10 月底，原先登记的 80 户要买房的人最后只有 8 户购买了 11 套，其中一位华侨买了 3 套，一位教授买了 2 套（这告诉我们有钱人时刻是有钱人）。最后累计卖出 24 套，剩了 14 套。广西 4 个试点城市原计划出售住房 11283 平米，一年时间仅售出 10.6%。

2009 年 12 月 15 日，北京朝阳区房屋登记发证大厅，等待过户的市民 / 视觉中国

商品房卖不出去，房改只能从国营单位下狠手：彻底废除福利分房，开始以单位的名义大面积出售公房。1998 年，你爸为了你能蹭上单位的铁饭碗，硬是提前退了休，想着你马上结婚了还能分套公房，没想到一纸政令下来美梦成空。就连你爸以为能租一辈子的公房也被 " 重新规划 " ——正式按标准售卖。

尽管如此，单位卖的公房依然带着浓厚的福利性质，价格远比商品房便宜。2001 年北京是商品房平均 4716 元 / 平米，从远郊到市区 3500-10000 元不等，而出售工房的成本价仅 1560 元 / 平米，加上职工折扣，厂内内部人士买进的价格多在 1000 元以内。

2011 年 10 月 26 日，老业主与上海浦东中海御景熙岸开发商进行协商对话 / 视觉中国

许多有钱的单位，直接买了地段好的商品房再低价卖给员工。背靠单位好乘凉，大多数人心中想的并不是乘着房价不高赶紧投资，而是削尖了脑袋想进 " 有钱的单位 "。加上 90 年代金融危机的余震，房地产还没真正兴起，就有经济学家四处鼓吹 " 房产泡沫 "。

中国人真正意识到买房的重要性，是在 2004 年房价涨起来之后。

从 2004 年开始，全国平均房价的单价开始如脱缰之野马，一路跃过 6000 元关口，直到 2014 年才稍有停息，到 2017 年已经突破 7600 元大关。再拆开来看，一线城市平均房价为 52834 元 / 平方米，二线城市 14364 元 / 平方米，三四线及以下城市 6982 元 / 平方米。虽然差的有点大，但对中国人的钱包来说，都很贵。

2009 年 12 月 15 日，北京北五环外正在施工的楼盘 / 视觉中国

贵更要买。大多数中国人耗尽毕生积蓄，背负上数年甚至数十年的债务只为买一套房，这看似完全违背了最基本的道理—— " 鸡蛋不要放在同一个篮子里 "。是中国人不懂投资，还是中国人太懂投资？

买房买到一夜暴富

全世界人民都在买房投资，而且全世界的家庭资产配置都是房子买得多、股票买得少，经济学家们把这称为 " 资产配置之谜 "。

但是中国人买房尤其狂热。根据美联储 2013 年的消费者金融调查，美国大约三分之二的家庭都买了房，而中国的住房持有率更是高达 89.7%。同时《中国家庭金融调查报告》显示，中国家庭金融资产中，股票资产仅占 15.45％，股票市场的参与率仅有 8.84％。而房产在资产中的配置则近乎七成。

2006 年杭州某房地产展销会，售楼小姐在积极推销 / 视觉中国

从理论上来看，疯狂买房的原因很简单：房子是耐用品，可以住到生老病死，只要房价一直涨，就是稳赚不赔的投资品。从 90 年代城镇商品房子改革至今，近十年中国的房价都没有真正跌过。在 2010 年限价政策出台以前，中国各城市房价持每年平均涨幅高达 10%，房价收入比十倍以上，而世界平均水平的房价收入比在 4-6 倍。

那早买房的中国人大概挣了多少？综合居民购买房产的时间、价格和当前售价进行收益率计算，排除掉极端数据，在近十年买房的中国人至少获得了 32% 左右的收益。十年前，你笑我啃老买房；十年后，你问我借钱首付，这就是现实。

2006 年，杭州某房产交易会上的工作人员在搬运沙盘 / 视觉中国

" 早买早发 "，听起来像是打了鸡血的冲动之举，但如果你对比其他主流的投资渠道，买房赚钱再靠谱不过。

在很多印象中，中国人是世界上最爱储蓄的民族，2017 年总储蓄率依然高达 46.38%，这不准确，中国人的个人储蓄率其实并不高。按《2017 年国民经济和社会发展统计公报》数据，算下来去年中国居民总收入约为 36.1 万亿元，年末银行住户存款增量为 4.54 万亿。这样算来，2017 年个人储蓄率仅有 12.60%。

不再存钱的原因很简单，因为越存越亏。进入 21 世纪以来，中国食品价格、农产品价格和房产价格等持续上涨，银行利率跑不赢通胀线，导致银行存款实际利率为负值。

过去那个省吃俭用、不爱消费的中国人悄悄变了，抵抗不住畸高的房价诱惑，放弃了老实存钱，爱上了贷款买房。2017 年个人中长期贷款余额 247154 亿元，比上年增长 22.8%，其中房贷占据了特别比重（2016 年底是 80.4%）。换句话说，贷款买房的增速是存钱的两倍多。纯看个人消费短期贷款增速更高，约 37.9%，是存钱增速的五倍。

2009 年南京市街头反其道而行之的地产楼盘广告 / 视觉中国

另一种主流的投资渠道就是炒股。在中国，炒股不适合梦想一夜暴富的人。2001 年时，股市 2100 点，上海莘闵虹梅的房价是 2100 元 / 平米，二者比例 1:1。到 2009 年时，股市 2200 点，房价涨到了 22000 元 / 平米，比例是 1：10。在过去十五年中，房产投资者的回报超过了普通投资者股市的十倍。

房子，才是真正的贫富分水岭，全国家庭增加的财产中有 54.5% 来自房产，而其他金融投资、生产经营增加的财富比例都很小。不难想象，炒股者还在苦苦挣扎手中的解套，数十万元都是个大数目；一些早期买房者，不用整日埋头研究红绿曲线，0 门槛买房，现在都已坐拥数百万身家。

2014 年 8 月 17 日，山东省日照市，市民在一家房地产楼盘选购楼房 / 视觉中国

投资房产的人赚到了钱，会毫不犹豫紧接着买下一套。中国城镇收入较高的那 1% 家庭（年收入 48.4 万元以上）的多套房拥有率是 53.1%；而收入较低的那 25% 家庭（年收入 1.23 万元以下）仅有 7% 拥有多套房。而且，最底端和最顶端 25% 家庭的社会阶层变化并不大，可以说，买房给有钱人带来的财富和幸福是呈指数增长的，但穷人依旧是穷人，越是发达的城市，这种情况就更加突出。

结婚不买房，去哪儿入洞房

看到这里，很多人似乎已经得出了结论：中国的有钱人最爱买房，手里十七八套空房子留着传家宝，而且因为他们一直疯狂抢购，导致买不起的穷人只能愈加望 " 房 " 兴叹。

4 月 3 日，保定北市区留守坟村，一位当地农民赶着一群羊经过要被征用拆迁的土地 / 视觉中国

大多数人印象里这样的有钱人一定是大腹便便、油头满面的中年人，事实正好相反。中国中老年人的住房拥有率与国际水平差距并不大，都在 50-70% 之间，较大的区别其实是 25-34 岁的年轻人。美国年轻人的住房拥有率只有 36.8%，中国则高达 80.9%。英国汇丰银行前不久发布一份报告也佐证了这一点，在中国 80 后有房的比例达到了 70%，是调查的 9 个国家中较高的，更有 91% 的人计划在未来五年内购置房产。

中国的房价不会跌，正是因为源源不断的年轻人为了结婚买房，这是刚需。70% 的中国女性认为，结婚前男方应当准备好一套房子这样的想法并不过分。

全世界的年轻人或许都不理解，为什么中国人结婚一定要买房？中国的女人到底是嫁老公，还是嫁房产？

2014 年 10 月 25 日，南京江宁一楼盘婚房售楼处布置的 " 逼婚买房 " 楼梯 / 视觉中国

其实，并不是中国女人条件高、眼光高，而是有房产的男性更容易在婚姻市场上脱颖而出，更容易找到对象。

" 生男生女不一样，男的可能没对象 "，长期以来重男轻女的观念，让中国的男女性别比例严重失衡。到 2030 年，将会有四分之一的中国男人在 40 岁都无法找到对象。全国地级市辖区 20-39 岁的男女性别比是 1.05，北上广甚至能达到 1.09、1.07、1.11。不管在中国哪座城市，女生的选择总是多出了 5%。

尤其在大城市打拼的女性，既是为了追求更好的劳动力市场，也是为了追求更好的婚姻市场。僧多肉少，" 市区三环有套房 " 无疑是中国男人较具说服力的财力证明。

在中国男性人数越多的地区，房屋价格越高 / Home ownership as status competition: Some theory and evidence

中国经济增长的 25% 归功于男女性别比例的扩大。那些有儿子的家庭，为了实现传宗接代，往往会更努力工作攒钱买房娶媳妇。" 要结婚先买房 "，在这样的观念下，居然有 35 个中国主要城市的房地产升值的 30％-48％，都与男性买房娶老婆的需求直接相关。

一穷二白的年轻人靠什么买房？不止是靠父母，70% 的新房还得靠女方家庭的支援，甚至婚后一起还房贷。但只有 30% 的已婚女性在男方买的房子上加了自己的名字。新婚姻法的施行，让更多女性意识到了 " 加名字 " 的重要性，2006 年之后，37% 的妇女成功登上了房产证。

2011 年南京某房产交易会上，媒体记者打出的标语 / 视觉中国

这笔空前的居住型财富已经达到近 30 亿美元，占了中国家庭资产的七成。这笔集居住、投资、说不定还能解决户口和学区的财富，几乎成了中国人生活的全部重心。

有趣的是，房子不仅决定了中国的年轻人能不能结婚，甚至还决定了中年人什么时候离婚。2009 年至 2011 年，北京上海两地的房价翻了两倍，同期离婚率也从 20% 涨到了 40% 多，每当一线城市限制买二套房的政策出台，民政局就排满了人、离婚率飙升，夫妻为了多买套房假离婚的人不在少数。

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