一线城市收紧楼市“银根”,楼市宽松资金面难再现?

“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。”3月2日，中国银保监会主席郭树清表示，房地产金融化、泡沫化倾向还比较强。

这一表态正值各地房地产调控政策频出之际，中原地产首席分析师张大伟统计，截至3月初，年内房地产调控政策已发布97次。

背后是上涨明显的房价，特别是一线城市二手房房价，而二手房价格往往被视为楼市的晴雨表。今年1月，国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，深圳、广州、上海二手房价格环比涨幅位列前三，北京位列第八。去年年底，一线城市的二手房市场已然升温。

“近期热点二线城市房价也明显上涨。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉小编，这一轮房价上涨的形势与2015年颇为相似，“2015年下半年深圳楼市率先升温，年底轮到上海，2016年传导到北京、广州，并在当年下半年蔓延至热点二线城市。两次都是在货币宽松的背景下，楼市热度从深圳传导至其他城市。”

在一线城市出台的调控政策中，多项指向收紧“银根”，尤以深圳最为严厉。2020年，深圳二手房价涨幅达12.9％。

一线城市收紧房贷

距离深圳市住建局发布二手房成交参考价格过去一个月，在链家、安居客等中介平台，在售房源单价全部调整为官方参考价格，此前曾一度无法看到在售房源单价与总价。

2月8日，深圳市住建局发布全市3595个住宅小区的参考价格，定价以二手房网签价格为基础，并参考周边一手住房价格。深圳市房地产中介协会（下称“深房中协”）提示，各房地产中介机构、中介人员在线上、线下发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布。2月下旬，深圳市住建局甚至开展专项检查，内容有两项：一是房产经纪机构在门店、网站及相关网络平台发布的挂牌价是否超出参考价，二是经纪人通过微信、QQ等发布的价格是否超出参考价。

以官方发布的参考价刚性约束二手房挂牌价，在调控政策中可谓罕见。

李宇嘉认为，新房调控，有卖地限价、预售定价、批售控制、开发商“窗口指导”等抓手，但二手房市场调控没有抓手，交易量价由千千万万的交易者驱动，政府连最基本的价格都不掌握。他告诉小编，不控制住二手房价格，新房价格就难以控制。“前者倒逼后者上涨，反过来新房价格上涨再次推动二手房价格上涨，形成循环。”

深房中协发布的数据显示，深圳二手房网签量在参考价发布后断崖式下跌，以2月最后一周为例，周网签量为834套，而参考价发布前的周网签量约为2500套，下降幅度约七成。但参考价真的能限住真实成交价吗？ 

参考价“定价”机构深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋在接受采访时表示，62％的楼盘参考价格与成交价格基本一致。小编随机抽取深圳多个住宅小区发现，参考价与此前成交价背离较多的情况并不鲜见，如位于深圳市南山区的宝珠花园与南国丽城的参考价分别为6.9万元/平方米和7.14万元/平方米，但是此前的成交单价均在9.5万元到10万元区间。

小编从深圳多个房产经纪机构了解到，挂牌价严格依照参考价发布，但真实成交价格并不受影响。“即使合同价格高于参考价，也不会对过户造成影响。”有房产经纪人告诉记者，“真正受影响的是贷款额度，银行已经按参考价发放贷款。”

2月下旬，已有光大银行、建设银行、农业银行等多家银行明确表态，将参考价作为银行按揭贷款的参考依据、重要依据。

据了解，目前深圳二手房买卖双方除了签署“房产买卖合同”，还会签署一份“补充协议”，约定因参考价限制无法获取足额贷款而违约后的解决方式。 

李宇嘉认为，银行依据参考价放贷对于加杠杆的购房者来讲比较难受。一套房产突然涨价50万元，如果是首付增加50万元，这对于大多数人来说不是一个小数目。但如果只需要多贷款50万元，对应的月供只是2000多元。这就是过去深圳房价能够任性上涨的主要原因。较大程度加杠杆，将月供压力摊薄，并通过房价上涨一次性覆盖。

正在收紧房贷的一线城市不只是深圳，典型的还有广州。

1月中旬，人民银行广州分行对广州本地银行进行窗口指导，要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6％，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。

这被广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源称为“两道红线”，他告诉小编，“一般而言，第四季度银行按揭贷款发放额度较小，很多银行为了博得‘开门红’会在1月增加放款额度。但是今年1月由于房地产贷款集中管理制度，即‘五档分类’落地，导致很多银行1月初贷款额度紧张，‘两道红线’雪上加霜。现在银行房贷额度普遍紧张，一些去年积压的贷款申请还没有放款。”

“一些银行的房贷放款纯粹‘靠天吃饭’，比如需要有存量房贷提前还款，才能释放一些额度，目前已经不再受理新

责任编辑：刘辉

来源：中国新闻周刊